作為中國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，中國樓市即將發(fā)生10件大事。
1、房價上漲調(diào)控聲音再起
2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦資本市場的時候，中國樓市正悄無聲息的告別低迷，穩(wěn)步回暖。這是樓市告別黃金時代后，再次迎來復(fù)蘇。
據(jù)中國人民銀行7月22日發(fā)布了《2015年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，個人購房貸款增加1.12萬億元，同比（比上年同期）多增1767億元，這也是有記錄以來半年度個人房貸首破萬億。
截至今年6月末，個人房貸余額12.64萬億元，同比增長17.8%，增速比上季末高0.2個百分點，比各項貸款增速4.4個百分點。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長4.6%，其中住宅投資增長2.8%。
全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，全國商品房銷售額34259億元，同比增長10.0%，其中住宅銷售額增長12.9%。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58948億元，同比增長0.1%。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)也顯示，6月份中國平均房價環(huán)比上漲0.56%，高于5月份0.45%的環(huán)比漲幅，是2014年1月以來的最高環(huán)比漲幅。在這之前，百城房價剛剛在5月份完成了由跌轉(zhuǎn)漲的過程。
隨著環(huán)比房價上漲城市的增多，越來越多的城市同比降幅有所收窄，個別城市同比出現(xiàn)上漲。數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，70個大中城市中有68個城市新房價格低于一年前，但其中56個城市降幅比上月收窄。
此外，有66個城市二手住宅價格同比下降低于一年前，但降幅比上月收窄的城市有51個。70個城市中，上海6月新房價格較去年同比上漲0.2%，而深圳房價較去年同比上漲15.9%。據(jù)易居研究院測算，在房價上漲城市增多的同時，平均房價也出現(xiàn)上漲。其出具的數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個大中城市新房價格環(huán)比上漲0.2%，較5月份0.1%的增幅還擴(kuò)大了0.1個百分點，近一年來連續(xù)兩次實現(xiàn)正增長。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月一線城市房價上漲依然驚人，其中深圳新房價格環(huán)比漲幅高達(dá)7.2%，此外，上海上漲了2.4%，廣州上漲1.6%，北京上漲1.6%。具體到北京，6月新房漲幅較5月擴(kuò)大0.2個百分點，連續(xù)四月出現(xiàn)上漲，此外，6月北京二手房價格環(huán)比上漲2.3%，漲幅雖較5月收窄了2個百分點，但也是連續(xù)四月上漲。而在北上廣深等一線城市，上半年成交面積同比增長48%，深圳還出現(xiàn)局部樓市暴漲現(xiàn)象。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年上半年，房地產(chǎn)市場政策環(huán)境在去年逐步寬松的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加碼，上半年房地產(chǎn)市場銷售情況逐步好轉(zhuǎn)，量價齊升局面再現(xiàn)。6月，土地市場也熱起來了。土地市場的火爆再次引發(fā)人們對樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價，面包價格會跟風(fēng)上漲嗎？”不過一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。
但有一點非常肯定，市場轉(zhuǎn)好，多數(shù)開發(fā)商對漲價滿懷信心。所以，不管該不該漲價，但房價是肯定要漲了。那么，隨著下半年房價上漲，遏制房價上漲的呼聲會再度響徹我們的耳畔。但是，只要房價不會過度暴漲，相信政府宏觀調(diào)控的機(jī)會不大。
2、中國人棄股買房
樓市股市向來是冤家一對，近期暴跌的股市給全民皆股的市場上了生動的一場投資教育課，一時間段子手橫行，不過那些”股市有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎”的告誡，遠(yuǎn)沒有賬戶上變幻的數(shù)字更具有說服力。于是很多人想到了樓市，眾人感嘆：相比暴漲暴跌的股市來講，房產(chǎn)仍然具有穩(wěn)定的投資價值。
知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)在“21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第15屆年會”回答記者有關(guān)上市房地產(chǎn)企業(yè)的股票現(xiàn)在是否值得買入的問題時說：現(xiàn)在嚴(yán)格說起來銀行和房地產(chǎn)企業(yè)的估值偏低，高科技什么的估值偏高，他們的市盈率已經(jīng)到了80倍到100倍，而房地產(chǎn)是8-12倍之間。“就我個人來說，我覺得現(xiàn)在的股市和實體經(jīng)濟(jì)狀況是有差別的，所有企業(yè)的回報不足以滿足這么高的估值，所以你們還是買房子吧。”字面意思很好理解，面對股票大盤的震蕩，還是放棄股票改買房子吧！
從房地產(chǎn)投資特征來看，盡管延續(xù)從前年年底開始的趨勢，房地產(chǎn)短期內(nèi)獲得升值的空間被壓縮，但是客觀地說房產(chǎn)保值增值的基本屬性還是存在，房價并沒有出現(xiàn)普遍性的持續(xù)下跌。尤其是在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程大背景下，樓市需求仍然表現(xiàn)較為強(qiáng)勁，即使是2014年樓市低迷期，樓市也并沒有出現(xiàn)明顯下滑和持續(xù)性衰退，今年亦是如此，盡管低谷特征明顯。
從趨勢來看，在央行降準(zhǔn)、降息、二套房貸降首付、營業(yè)稅降低免征門檻等“救市”政策刺激之下，部分開發(fā)企業(yè)正積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好降準(zhǔn)降息之后的跑量去庫存“窗口期”，通過調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲備項目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運營風(fēng)險。
這類企業(yè)的共同特點是盡一切可能增加三季度銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)下半年被動推盤的局面，但遺憾的是還有部分企業(yè)仍然抱有不切實際的幻想，期待房價再次快速上漲，繼續(xù)博弈市場，絲毫不考慮樓市市場需求的現(xiàn)狀，從而錯過短期放量的機(jī)會。
降息降準(zhǔn)對樓市的影響中購房者的要素最為重要的一環(huán)，作為消費者應(yīng)該審時度勢，把握好市場節(jié)奏變化過程中的購房時機(jī)。在短期市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市，一方面可趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對緊張，購房性價比仍然較高的時機(jī)入市獲取較好回報，把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”，該出手就出手。另一方面，也不要過于貪婪，因為市場風(fēng)云變幻，機(jī)會轉(zhuǎn)瞬即逝，錯過最佳投資時機(jī)，“抄底”只能是一廂情愿的奢望。
3、房產(chǎn)稅
近日,有消息稱,房地產(chǎn)稅改革主體框架已基本確定。房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并,具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文表示,房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成形。主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅,增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù),以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產(chǎn)稅,隨著房地產(chǎn)稅征收步入正軌,未來會再進(jìn)行改革。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示,目前房地產(chǎn)稅中的土地占有稅費太多,導(dǎo)致房地產(chǎn)商開發(fā)成本增加,最終這些成本以高房價的形式被消費者吸納。房地產(chǎn)稅改革總體思路是在不增加整體稅費的情況下,調(diào)整稅費結(jié)構(gòu),提高保有環(huán)節(jié)稅費,降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅負(fù)。
“稅改前房地產(chǎn)稅主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個人所得稅,重流轉(zhuǎn)稅而輕保有稅的特點,容易導(dǎo)致流通環(huán)節(jié)的稅收轉(zhuǎn)嫁到房價被消費者吸收。房地產(chǎn)稅改革有利于降低房產(chǎn)商的開發(fā)成本,抑制市場上過度的炒房投機(jī)。此外,房地產(chǎn)稅會以房產(chǎn)估值來征稅,高端市場上的房屋需求會減少,理論上房價會因此有所下降。”韓長吉表示。
優(yōu)品金融研究所研究員李玉麟曾表示,房地產(chǎn)稅改革將會提高投機(jī)炒房成本,抑制投機(jī)需求。“對地產(chǎn)商而言,改革后的房地產(chǎn)稅會降低建設(shè)稅費負(fù)擔(dān),減輕房地產(chǎn)商開發(fā)成本。與此同時,房地產(chǎn)稅對房企持有土地征收房地產(chǎn)稅,房產(chǎn)開發(fā)商的囤地行為將會得到有效抑制。”
據(jù)了解，韓國在1986年-1989年和2005年分別加強(qiáng)了對物業(yè)稅征收，但此后1-2年的房價漲幅反而從此前的5%左右上升到了10%-15%，而日本1973年和1991年兩次提高房產(chǎn)稅后不久均因經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致資產(chǎn)價格崩潰，效果難以觀察。美國房產(chǎn)稅對房價影響以負(fù)向為主。也就是說，在征收房產(chǎn)稅時，美國房地產(chǎn)市場需求和供給對房價的沖擊將變小。
重慶房產(chǎn)稅對房價的沖擊效應(yīng)“先正后負(fù)”，與美國房產(chǎn)稅沖擊軌跡并不一致;從影響力度看，重慶房產(chǎn)稅對房價的沖擊效應(yīng)遠(yuǎn)不如美國，重慶房產(chǎn)稅政策當(dāng)前尚沒有發(fā)揮抑制市場供需非理性波動的效果，對熨平房價效應(yīng)較差。
申萬宏源房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷姿認(rèn)為，房產(chǎn)稅調(diào)控作用不明顯的主要原因，從短期來看，由于地方政府對房地產(chǎn)市場的保護(hù)以及在執(zhí)行層面推進(jìn)的困難，使地方政府往往缺乏大量征收房產(chǎn)稅的動力，從而往往有意降低評估價，并設(shè)置較寬的免稅范圍，降低了房產(chǎn)稅的實際稅負(fù)。
“從長期來看，決定房價的核心因素在于供需，房產(chǎn)稅的征收并不能從根本上改變一國房地產(chǎn)的供求關(guān)系，自然也就不能真正起到調(diào)控房價的作用。”其實，從房產(chǎn)稅的征收結(jié)構(gòu)來看，中外的迥異也是造成房產(chǎn)稅對房價影響效果不一的一個因素。
據(jù)了解，房產(chǎn)稅是主要發(fā)達(dá)國家地方稅收收入的主要來源，而在我國稅收中占比較低。2012年美國房產(chǎn)稅收入占到整個地方稅收收入的78%。從中國稅收上看，2011年房產(chǎn)稅收入1102億元，僅占地方財政收入的2.68%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國。中國房地產(chǎn)征稅制度與其他國家有明顯差異，國外征稅范圍更廣稅率也更高。中國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅仍按照1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》征收，排除了對住宅征收房產(chǎn)稅，而上海和重慶的試點僅針對增量或高端住宅，且稅率較低。
4、房地產(chǎn)將迎來真正“互聯(lián)網(wǎng)+”元年
自“互聯(lián)網(wǎng)+”第一次出現(xiàn)在《政府工作報告》之后，一時間“互聯(lián)網(wǎng)+”成為市場熱議的話題。與人們?nèi)粘Ｉ钕嚓P(guān)的衣、食、行等傳統(tǒng)行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口上開始創(chuàng)新、改革。面臨變局與轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)業(yè)也開始積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，從去年“雙11”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試水“房地產(chǎn)+電商”模式，到華潤地產(chǎn)的房產(chǎn)眾籌模式，再到“華遠(yuǎn)+360”、“方興+QQ”的智能化社區(qū)模式，以及今年以來熱議的優(yōu)客工場“房地產(chǎn)+創(chuàng)業(yè)”模式，以及最近駿豪地產(chǎn)發(fā)布的“房地產(chǎn)+資管運營”模式，房地產(chǎn)似乎成為“互聯(lián)網(wǎng)+”最聲勢浩大的試驗者。
2015年尤其是下半年，將真正打開房地產(chǎn)行業(yè)全面與互聯(lián)網(wǎng)融合的局面，如果說去年提出“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，使2014年成為房地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”雛形，那么2015年才是房地產(chǎn)真正實現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的元年。
廣西榮和企業(yè)集團(tuán)有限公司策劃主任湯樂表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的流水線化和多樣化，房產(chǎn)電商的收入占比越來越明顯。“由于對從業(yè)人員素質(zhì)的極高要求，垂直網(wǎng)站對地產(chǎn)媒體團(tuán)隊提出了更高的要求。利用網(wǎng)站、手機(jī)流量、大數(shù)據(jù)進(jìn)入團(tuán)購化在線銷售，由傳統(tǒng)售賣優(yōu)惠卡的方式進(jìn)入到新房代理模式，受到了很多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的認(rèn)可，盡管合作方式有待成熟，但依舊顛覆了原有的經(jīng)營模式，增加了不菲的收入，現(xiàn)在有不少開發(fā)商躍躍欲試。”
陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，面臨產(chǎn)能過剩、競爭壓力過大等困局的房地產(chǎn)企業(yè)需要變革。歷經(jīng)兩年的探索，房地產(chǎn)企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)道路上越走越深，已經(jīng)從簡單的營銷推廣到結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)思維打造智能化、互動化產(chǎn)品。今年以來，多家地產(chǎn)紛紛宣布借互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型。如潘石屹的SOHO3Q與駿豪地產(chǎn)的iWORKS。SOHO3Q作為一個已經(jīng)面向大眾的產(chǎn)品，卻并不為專業(yè)人士看好。有報道指出，SOHO3Q只做到了在硬件方面拆分樓體空間，將固定辦公轉(zhuǎn)為“靈活辦公”的要求，但并沒有真正與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，哪怕是做樓體物業(yè)“軟件”方面的支持。
作為高端商業(yè)地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)嘗試，駿豪地產(chǎn)集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理張勝表示，為滿足高端物業(yè)與高端人士的需求，駿豪?中央公園廣場依托互聯(lián)網(wǎng)，將打造包含私董管理平臺、商務(wù)運營管理、資產(chǎn)管理服務(wù)三大管理平臺的iWORKS。
中國房地產(chǎn)研究會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云認(rèn)為，iWORKS結(jié)合了產(chǎn)品、行業(yè)、市場、信息化甚至金融，打造成高端企業(yè)以及高端商務(wù)人士無障礙合作溝通的平臺，為其他商業(yè)寫字樓探索“互聯(lián)網(wǎng)+”模式起示范作用。“互聯(lián)網(wǎng)+”并不是也不應(yīng)該是一個空洞的口號，而是對創(chuàng)新2.0下互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展新模式、新業(yè)態(tài)的高度概括，集中體現(xiàn)為用互聯(lián)網(wǎng)思維來革新和改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。
從目前市場的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”產(chǎn)品來看，或是概念的提出，又或者是兩者疊加，從用戶角度出發(fā)并切實執(zhí)行的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”之路還任重道遠(yuǎn)。互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的融合，應(yīng)該從前端的市場調(diào)研、開發(fā)、客戶需求的大數(shù)據(jù)分析出發(fā)，落實到銷售資源的整合、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的私人定制或者個性化定制。因此，在未來，房地產(chǎn)不應(yīng)該只是擁抱互聯(lián)網(wǎng)，應(yīng)該有更多融合，業(yè)態(tài)的進(jìn)階、甚至是顛覆。
5、“地王”或許還會出現(xiàn)
土地出讓景氣直接影響地方政府“錢袋子”。7月10日，中國財政部網(wǎng)站公布去年全國財政決算數(shù)據(jù)顯示，2014年國有土地使用權(quán)出讓金收入約4萬億元，占全國政府性基金收入總盤子近八成，再創(chuàng)歷史紀(jì)錄。
由于近期市場形勢轉(zhuǎn)暖，樓市熱度向土地市場傳導(dǎo)，尤其是一、二線城市，導(dǎo)致房企對于這些城市土地的爭搶十分激烈，地王依然頻繁出現(xiàn)，體現(xiàn)了房企對一、二線市場的看多情緒。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月，重點監(jiān)測的中國20大標(biāo)桿房企購地金額明顯上漲，總金額達(dá)到334.28億元。
不過，從拿地企業(yè)看，上半年“地王”競得者中，超過一半為聯(lián)合體。這主要是房企出于資金方面的制約以及對于降低運營風(fēng)險的考量。而三、四線城市土地仍少有開發(fā)商問津，除了萬達(dá)出于戰(zhàn)略布局本身的需要，6月份在三、四線城市拿下多幅地塊外，多數(shù)開發(fā)商進(jìn)入三、四線城市都較為謹(jǐn)慎。
據(jù)介紹，2015年上半年，20大標(biāo)桿房企在一二線城市購入土地金額高達(dá)1342億元，占所有土地支出的90.1%，創(chuàng)了歷史新高。有業(yè)內(nèi)人士稱，房企大面積退出三、四線城市，爭相布局一、二線城市，這將導(dǎo)致市場明顯分化，也將促使一、二線城市樓市快速復(fù)蘇。上海易居研究院嚴(yán)躍進(jìn)分析，下半年一線城市的土地市場會繼續(xù)活躍，尤其是上海、深圳這兩個城市，房企拿地的意愿較大，“地王”或許還會出現(xiàn)。
6、豪宅市場井噴持續(xù)？
隨著地價的不斷攀升，土地供應(yīng)稀缺的北京城區(qū)已經(jīng)成為頂豪廝殺的主戰(zhàn)場，從海淀到朝陽，從東城到西城，眾頂豪紛紛亮相，2015年成為北京豪宅“元年”。
數(shù)據(jù)顯示，2015年1月至5月北京豪宅市場（成交價6萬以上）共實現(xiàn)成交613套，成交面積17.6萬平方米，相比去年同期分別大漲77%、108%。在這其中單價超過10萬元的頂級豪宅共實現(xiàn)成交121套，相比去年同期翻了17倍，而即便扣除盤古大觀的96套集中簽約，頂豪產(chǎn)品前5個月成交同比上漲幅度也高達(dá)257%。
今年3月份,北京市市長王安順強(qiáng)調(diào),北京暫不考慮放開“限購”。這也意味著下半年北京樓市政策的大基調(diào)并不會變。“北京市政府正在調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),對于人口流入也從嚴(yán)把控,在這一背景下,北京樓市又繼續(xù)回暖,下半年不大可能有更為激進(jìn)的樓市政策出臺。”北京房協(xié)秘書長陳志表示,“如果有,也可能是國家層面的政策從宏觀層面上影響北京市場。”
不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從目前的形勢來看,順應(yīng)支持改善型需求購房的政策導(dǎo)向,一線城市最有可能的微調(diào)政策就是繼續(xù)放開高端市場。“不過自去年下半年以來,以北京為首的一線城市高端項目放量集中。如果下半年市場出現(xiàn)供應(yīng)過剩等壓力,四季度可能是高端市場政策收緊的一個窗口期。”至于促使豪宅熱銷的原因有很多，當(dāng)然其中也難免有貓膩。但是豪宅市場也不是普遍誰都日子好過，有的賣得好，有的根本就賣不動。
盡管各大項目都在標(biāo)榜自己為頂豪產(chǎn)品，但北京清華城市規(guī)劃設(shè)計研究院副總監(jiān)彭劍波在翻閱了諸多資料之后表示，從單價、交通、極致的服務(wù)與奢華的配套來看，北京的頂豪距離世界豪宅還有很大的差距。只有價格偏高的豪宅并不是真正的豪宅。“有錢人的確很多，但有錢人的錢也不那么好賺”。某頂級豪宅開發(fā)商透露，由于擔(dān)心入市后不被認(rèn)可，該開發(fā)商老板已經(jīng)砸掉項目做好的樣板間。理由是，難以打動挑剔的財富階層。
7、一線城市房價或暴漲
易居21日發(fā)布的一線城市快報顯示，6月份北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交均價再創(chuàng)歷史新高，為27676元/平方米，環(huán)比增長9.1%，同比增長20.5%。具體來看，6月份北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交均價分別為30022、34191、15486和32528元/平方米，環(huán)比增幅分別為9.3%、7.6%、8.1%和9.6%，同比增幅分別為10.6%、29.1%、-8.7%和33.3%。北京和上海兩市成交均價均創(chuàng)新高。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，均價3萬，這個數(shù)字于北京和上海早已突破。而深圳的新建商品房供給量少，最近三個月，深圳的房價環(huán)比漲幅達(dá)到20%以上。預(yù)計下半年一線城市房價走勢將繼續(xù)呈上漲趨勢。
張大偉認(rèn)為，漲幅高低，和后續(xù)信貸政策變化以及供需結(jié)構(gòu)走勢（有關(guān)），像深圳這樣的城市，上半年漲幅很驚人，下半年已經(jīng)有了一些抑制政策，包括收緊信貸折扣、首付比例提高，下半年漲幅會被控制。“而像北京上海這樣的上半年漲幅低得城市，下半年還會維持這樣的漲幅，甚至金九銀十會出現(xiàn)漲幅更快的情況。”
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，二季度一線城市市場呈現(xiàn)較好的熱度，和一線城市房價看漲預(yù)期強(qiáng)烈、改善型購房者積極入市的情緒是有關(guān)。另一方面，6月份一線城市新建商品住宅庫存量為3542萬平方米，環(huán)比降低2.0%，同比增長8.7%。報告稱，未來幾月一線城市新建商品住宅庫存量仍將繼續(xù)下滑，存銷比有望減小。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，下半年一線城市或面臨價格繼續(xù)大漲的風(fēng)險。
8、利好樓市政策再加碼
上半年，房地產(chǎn)市場在一輪輪利好政策的效應(yīng)下，擺脫一路下行的市場行情，逐步回暖。寬松的貨幣政策、雙限解禁、5改2等等利好政策讓上半年的樓市在紅五月、熱六月中結(jié)束，各房企年中報表也因此出現(xiàn)“優(yōu)良”記錄。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，上半年的房地產(chǎn)市場因政策影響，市場回暖周期加快，透支了部分市場需求，這也對下半年樓市走向增添了不確定性；另一方面，政策效應(yīng)影響樓市具有短期、速效等特性，行業(yè)發(fā)展最終將回歸市場調(diào)整本質(zhì)，因此，長期影響行業(yè)發(fā)展的市場調(diào)整將在下半年凸顯。
從“3?30新政”開始，政府對整個房地產(chǎn)政策的扶持還是很明顯的，在整個宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面艱難的情況下，對占據(jù)GDP十幾個百分點的支柱性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，政府出臺支持性政策也是必然的。
二手房首付的降低、營業(yè)稅的減免降低、包括連續(xù)的降準(zhǔn)降息，整個房地產(chǎn)大環(huán)境都有了改觀，對市場消費信心具有很強(qiáng)的提升作用。
從數(shù)據(jù)可以看出，今年二季度開始，房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)了一些變化，具體來說，房價由降轉(zhuǎn)升的城市正在增加，價格仍在下降的城市中多數(shù)降幅在縮小。房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，原因主要來自兩個方面。
一是自去年以來，國家有關(guān)部門采取了調(diào)整首貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降息降準(zhǔn)等調(diào)控措施，同時推出松綁限貸、限購等政策，釋放了部分剛需和改善性需求，在一定程度上為投資性購房提供了機(jī)會。
二是受到多次降息等因素的影響，存款和資金搬家，間接給樓市注入更多資金。從市場變化可以看出，上半年的樓市主要因政策變化而變化，市場本身調(diào)整也因利好政策出臺作用甚微。
對于影響后市發(fā)展的土地市場，上半年并沒有因政策利好、成交量上升而有所提高，相反，整個交易市場成交量表現(xiàn)清淡，成交金額銳減。上半年，地方土地財政收入銳減，原因在于今年3月國土部聯(lián)合住建部發(fā)文要求各地區(qū)因地制宜，土地供應(yīng)做到“有供有限”。
7月9日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，6月份全國CPI同比上漲1.4%，雖然漲幅較上個月擴(kuò)大0.2個百分點，但依然在低位徘徊；同時，全國PPI同比下跌4.8%，數(shù)據(jù)表現(xiàn)低于市場預(yù)期，跌幅擴(kuò)大至年內(nèi)最大值。
這表明盡管當(dāng)前通縮壓力有所減輕但風(fēng)險仍存，貨幣政策將繼續(xù)有望保持寬松。從房產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，經(jīng)歷了2014年的低迷之后，房企在產(chǎn)品開發(fā)強(qiáng)度、庫存控制和銷售策略方面，有了更為豐富的經(jīng)驗。
雖然上半年市場因政策效應(yīng)有所回暖，但從房企整體開發(fā)節(jié)奏以及拿地方面都表現(xiàn)出謹(jǐn)慎、理性的心態(tài)。
預(yù)計下半年降息、降準(zhǔn)貨幣政策可能還會繼續(xù)寬松，今年有望迎來08年以來最大力度的降息。在相對寬松的貨幣政策環(huán)境中，也會使得房地產(chǎn)行業(yè)保持資金面的寬裕，一旦經(jīng)濟(jì)觸底反彈，也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生正向激勵，提振購房者信心。
9、限購措施全面退出
北上廣深四大一線城市有沒有可能取消限購？從目前來看，可能性不大。自去年二季度以來，全國各地陸續(xù)放松限購，隨后，隨著刺激樓市力度的加大，放松限購力度也隨著加大，最終大部分城市完全退出。時至今日，僅有北京、上海、廣州和深圳一線城市仍在堅持限購。
隨著樓市逐漸趨于理性，加之房價已經(jīng)失去了大幅上漲空間，房產(chǎn)的投資價值銳減，因此市場開始討論限購可否全面退出，尤其是去庫存壓力較大的城市如廣州，呼聲最高。
但從目前來看，一線城市屬于人口導(dǎo)入型城市，市場需求巨大，所以放松限購有可能會導(dǎo)致投機(jī)性需求反撲，從而造成惡劣影響。因此全面取消限購可能性不大，但是尺度適度放松仍可期待。比如放開豪宅限購，以及適當(dāng)調(diào)整限購年限由5年適當(dāng)放寬至2~3年。
10、分類調(diào)控將更加堅定
近年來，從中央到地方的政府和部門，堅持分類調(diào)控、因地施策，突出政策調(diào)整的針對性、差異化。給那些房價高企的一、二線城市吃“退燒藥”，調(diào)控重點放在防止房價過快上漲上，通過采取限購措施、增加購房成本、提高保障房供應(yīng)等手段，降低房價大漲預(yù)期。給那些房價下行壓力較大的三、四線城市打“預(yù)防針”，采取嚴(yán)格控制土地供應(yīng)、積極回購存量商品房等措施，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。
從近一段時間的70個大中城市房價運行軌跡來看，個性化的分類調(diào)控正在發(fā)揮作用，預(yù)計在今年下半年會體現(xiàn)得更加明顯。對價格漲幅過大、投機(jī)過熱的地區(qū)采取嚴(yán)格的調(diào)控政策，反之，則采取寬松、放松的政策措施。
來源：商業(yè)見地網(wǎng)