2015年上半年，可以說(shuō)是樓市風(fēng)云變幻的半年，樓市政策也是一波未平一波又起，一直未曾停歇，尤以“央媽”最為“任性”，連續(xù)的降息降準(zhǔn)不僅讓股市坐上了過(guò)山車，樓市也深受其影響。
市場(chǎng)在庫(kù)存與利好的平衡中螺旋式回暖上升，尤其是北上廣深等一線城市，從年初各大中介及售樓處的門(mén)可羅雀，到如今在各大媒體上不斷出現(xiàn)“房?jī)r(jià)暴漲”、“樓盤(pán)日光”等詞匯，樓市似乎上演著一場(chǎng)“咸魚(yú)翻身”的好戲。很顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由低潮期走向回暖。但這樣的回暖又跟幾年前有很明顯的差別。那么下半年，樓市行情又將如何，又將會(huì)呈現(xiàn)什么樣的局面呢？
1. 全面取消限購(gòu)的聲音仍然不絕于耳
去年，我預(yù)測(cè)下半年全國(guó)各城市會(huì)逐步放開(kāi)限購(gòu)，而今年在全國(guó)除去一線城市均放開(kāi)外，基本上可以說(shuō)全國(guó)限購(gòu)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)常態(tài)化，也就是說(shuō)該放開(kāi)的基本也差不多了，沒(méi)放開(kāi)的一時(shí)半會(huì)可能也很難放開(kāi)了。自去年各大城市陸續(xù)取消住房限購(gòu)政策之后，關(guān)于北、上、廣、深何時(shí)取消限購(gòu)的話題一直不絕于耳，尤其在今年下半年將繼續(xù)圍繞這個(gè)話題展開(kāi)討論。上半年，市場(chǎng)上又傳出6月17日深圳將取消住房限購(gòu)政策的消息。對(duì)此，深圳有關(guān)部門(mén)表示，上述消息為謠傳，將繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有限購(gòu)政策。北京有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也表示暫不考慮取消限購(gòu)。只要不取消，那么就一定會(huì)不斷有各種取消傳聞刺激我們。
2. 分類調(diào)控將更加堅(jiān)定地貫徹下去
新一屆政府自上臺(tái)以來(lái)，一改以往動(dòng)不動(dòng)就干預(yù)市場(chǎng)的理念，雖然堅(jiān)持調(diào)控的大環(huán)境不動(dòng)，但是在具體執(zhí)行中已經(jīng)分化成區(qū)別對(duì)待式的樓市調(diào)控政策，這種觀念已經(jīng)在過(guò)去有所嶄露頭角，在今年下半年會(huì)體現(xiàn)得更加明顯。對(duì)價(jià)格漲幅過(guò)大、投機(jī)過(guò)熱的地區(qū)采取嚴(yán)格的調(diào)控政策，反之，則采取寬松、放松的政策措施。
3. 降息降準(zhǔn)等利好樓市政策不斷出臺(tái)
2015年全國(guó)樓市迎來(lái)政策寬松期，進(jìn)入新常態(tài)。國(guó)家頻頻“插手”救市，如“330新政”、降準(zhǔn)降息等寬松政策連出，地方政府也紛紛從不同方面松綁樓市，如取消“限外”、取消限購(gòu)、松綁公積金新政等。
經(jīng)過(guò)多輪降息，目前銀行一年期貸款利率和公積金利率已跌至歷史最低水平，著實(shí)為置業(yè)者購(gòu)房供房壓力大大減負(fù)，此外，營(yíng)業(yè)稅減免、貸款額度提升也都達(dá)到最大的寬松力度。預(yù)計(jì)下半年降息、降準(zhǔn)貨幣政策可能還會(huì)繼續(xù)寬松，今年有望迎來(lái)08年以來(lái)最大力度的降息。在相對(duì)寬松的貨幣政策環(huán)境中，也會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)保持資金面的寬裕，一旦經(jīng)濟(jì)觸底反彈，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生正向激勵(lì)，提振購(gòu)房者信心。
4. 一線城市樓市加速回暖但暴漲幾率不大
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月份，住宅銷量創(chuàng)年內(nèi)新高，一線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯，樓市回暖趨勢(shì)明顯。從城市看，房?jī)r(jià)下跌的城市正在減少，特別是已有過(guò)半城市二手住宅市場(chǎng)處于上漲態(tài)勢(shì)。
那么在接下來(lái)的下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在多重利好背景下，一定會(huì)迎來(lái)一個(gè)向上發(fā)展的勢(shì)頭。但限于行業(yè)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的現(xiàn)狀，以及整體需求回落的大趨勢(shì)所限，大多數(shù)房企現(xiàn)階段的主要任務(wù)還是去庫(kù)存，房?jī)r(jià)回升還是以穩(wěn)為主，不太可能出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。
5. 豪宅開(kāi)發(fā)商有的笑有的看著別人笑
隨著地價(jià)的不斷攀升，土地供應(yīng)稀缺的北京城區(qū)已經(jīng)成為頂豪廝殺的主戰(zhàn)場(chǎng)，從海淀到朝陽(yáng)，從東城到西城，眾頂豪紛紛亮相，2015年成為北京豪宅“元年”。
數(shù)據(jù)顯示，2015年1月至5月北京豪宅市場(chǎng)（成交價(jià)6萬(wàn)以上）共實(shí)現(xiàn)成交613套，成交面積17.6萬(wàn)平方米，相比去年同期分別大漲77%、108%。在這其中單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的頂級(jí)豪宅共實(shí)現(xiàn)成交121套，相比去年同期翻了17倍，而即便扣除盤(pán)古大觀的96套集中簽約，頂豪產(chǎn)品前5個(gè)月成交同比上漲幅度也高達(dá)257%。至于促使豪宅熱銷的原因有很多，當(dāng)然其中也難免有貓膩。但是豪宅市場(chǎng)也不是普遍誰(shuí)都日子好過(guò)，有的賣(mài)得好，有的根本就賣(mài)不動(dòng)。
6. 全國(guó)土地市場(chǎng)成交活躍“地王”再現(xiàn)
其實(shí)土地市場(chǎng)與樓市之間的相關(guān)性無(wú)法說(shuō)明誰(shuí)是因誰(shuí)是果，相互影響相互推進(jìn)。2015年下半年土地市場(chǎng)也會(huì)在開(kāi)發(fā)商信心十足地情況下加快拿地策略，甚至制造多個(gè)“地王”。6月初，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價(jià)38061元/平方米，刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上海總價(jià)“地王”紀(jì)錄。同日，招商平安聯(lián)合體則以高達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，競(jìng)得寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出近90%的高溢價(jià)率。
不僅是一線市場(chǎng)，杭州、蘇州等二線市場(chǎng)也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁低密度住宅地塊樓面價(jià)9975元/平方米，溢價(jià)率33%，成為2014年春節(jié)以來(lái)杭州溢價(jià)率最高的住宅用地。
7. 百姓棄股買(mǎi)房仍熱衷投資房地產(chǎn)
中國(guó)人民銀行6月19日發(fā)布的二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，在房?jī)r(jià)預(yù)期與購(gòu)房意愿方面，51.5%的居民認(rèn)為目前中國(guó)房?jī)r(jià)高難以接受，較上季下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于現(xiàn)階段房?jī)r(jià)，過(guò)半居民認(rèn)為難以接受，但購(gòu)房者的購(gòu)房意愿卻較一季度有所提高。
不少網(wǎng)民認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)這一輪上漲，是多重原因促成的，包括行政手段松綁、貨幣趨于寬松、政策刺激、剛需推動(dòng)等。政策上已經(jīng)以穩(wěn)為主基調(diào)，而房?jī)r(jià)也不再有上漲壓力，更多的開(kāi)發(fā)商將以降價(jià)走量為主打，而市場(chǎng)也將呈現(xiàn)去化的主旋律，購(gòu)房者面對(duì)這種市場(chǎng)背景，更加趨于理性。但是在一線城市，購(gòu)房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的傳統(tǒng)或有所改變，依然有強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。火爆的股市也將促使更多股民獲利返現(xiàn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市，加入買(mǎi)房大軍。預(yù)計(jì)2015下半年，那些地段、品質(zhì)優(yōu)越的高端改善樓盤(pán)或?qū)⒂懈玫谋憩F(xiàn)。
8. 房地產(chǎn)將迎來(lái)真正“互聯(lián)網(wǎng)+”元年
2015年5月，地產(chǎn)企業(yè)最最主要的事件就是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和萬(wàn)科集團(tuán)即將達(dá)成重要戰(zhàn)略合作，雙方將在房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展進(jìn)一步聯(lián)手。
還有金地與“平安好房”合作加速互聯(lián)網(wǎng)金融跨界營(yíng)銷、綠地集團(tuán)牽手洲際酒店合租開(kāi)發(fā)洛杉磯大都會(huì)項(xiàng)目、世茂將推出“52+”MiniMall產(chǎn)品線、泰禾投資深圳吉屋、方興攜騰訊打造“智慧家”“2+X”全面發(fā)力等各種房地產(chǎn)企業(yè)的各種“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型等。2015年尤其是下半年，將真正打開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)全面與互聯(lián)網(wǎng)融合的局面，如果說(shuō)去年提出“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，使2014年成為房地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”雛形，那么2015年才是房地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的元年。但是安家在去年就曾預(yù)測(cè)，大都是趨之若鶩，難免會(huì)九死一生，死得很慘。
9. 房產(chǎn)稅依然難推進(jìn)，雷聲大雨點(diǎn)小
自從今年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行以來(lái)，老百姓都特別關(guān)心房產(chǎn)稅的開(kāi)征時(shí)間的最新消息，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的開(kāi)征提供了技術(shù)可能。
5月18日，國(guó)務(wù)院同意發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，其中對(duì)于2015年財(cái)稅改革中稅制改革的內(nèi)容規(guī)定，并不包括推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法工作。財(cái)政部財(cái)科所原所長(zhǎng)賈康指出，“具體的推進(jìn)過(guò)程中這是一個(gè)策略性的掌握，這是我的解讀。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整分化見(jiàn)了眉目，我覺(jué)得很可能在今年下半年就差不多見(jiàn)眉目，后面改革的安排還會(huì)按原有邏輯展開(kāi)。”就像住房統(tǒng)一登記難產(chǎn)一樣，結(jié)果好不容易出臺(tái)了，效果完全沒(méi)有預(yù)期那種感覺(jué)，幾乎與我們的生活沒(méi)有任何影響。房產(chǎn)稅也一樣提了多年，到現(xiàn)在幾無(wú)進(jìn)展，即使下半年有了進(jìn)展，依然可以忽略對(duì)我們生活造成的影響。
10. 房?jī)r(jià)上漲，調(diào)控聲音再起
5月，住宅市場(chǎng)熱起來(lái)了。6月，土地市場(chǎng)也熱起來(lái)了。土地市場(chǎng)的火爆再次引發(fā)人們對(duì)樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價(jià)，面包價(jià)格會(huì)跟風(fēng)上漲嗎？”
不過(guò)一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國(guó)樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代。但有一點(diǎn)非常肯定，市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)漲價(jià)滿懷信心。所以，不管該不該漲價(jià)，但房?jī)r(jià)是定要漲了。那么，隨著下半年房?jī)r(jià)上漲，遏制房?jī)r(jià)上漲的呼聲會(huì)再度響徹我們的耳畔。
但是，只要房?jī)r(jià)不會(huì)過(guò)度暴漲，相信政府宏觀調(diào)控的機(jī)會(huì)不大。