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中國樓市下半年10大預測 發(fā)布日期:2015-07-03  點擊次數(shù):1121

      2015年上半年,可以說是樓市風云變幻的半年,樓市政策也是一波未平一波又起,一直未曾停歇,尤以央媽最為任性,連續(xù)的降息降準不僅讓股市坐上了過山車,樓市也深受其影響。

      市場在庫存與利好的平衡中螺旋式回暖上升,尤其是北上廣深等一線城市,從年初各大中介及售樓處的門可羅雀,到如今在各大媒體上不斷出現(xiàn)房價暴漲樓盤日光等詞匯,樓市似乎上演著一場咸魚翻身的好戲。很顯然,房地產(chǎn)市場已由低潮期走向回暖。但這樣的回暖又跟幾年前有很明顯的差別。那么下半年,樓市行情又將如何,又將會呈現(xiàn)什么樣的局面呢?

      1. 全面取消限購的聲音仍然不絕于耳

      去年,我預測下半年全國各城市會逐步放開限購,而今年在全國除去一線城市均放開外,基本上可以說全國限購已經(jīng)進入了一個常態(tài)化,也就是說該放開的基本也差不多了,沒放開的一時半會可能也很難放開了。自去年各大城市陸續(xù)取消住房限購政策之后,關于北、上、廣、深何時取消限購的話題一直不絕于耳,尤其在今年下半年將繼續(xù)圍繞這個話題展開討論。上半年,市場上又傳出617日深圳將取消住房限購政策的消息。對此,深圳有關部門表示,上述消息為謠傳,將繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有限購政策。北京有關領導也表示暫不考慮取消限購。只要不取消,那么就一定會不斷有各種取消傳聞刺激我們。


      2. 分類調(diào)控將更加堅定地貫徹下去

      新一屆政府自上臺以來,一改以往動不動就干預市場的理念,雖然堅持調(diào)控的大環(huán)境不動,但是在具體執(zhí)行中已經(jīng)分化成區(qū)別對待式的樓市調(diào)控政策,這種觀念已經(jīng)在過去有所嶄露頭角,在今年下半年會體現(xiàn)得更加明顯。對價格漲幅過大、投機過熱的地區(qū)采取嚴格的調(diào)控政策,反之,則采取寬松、放松的政策措施。


      3. 降息降準等利好樓市政策不斷出臺

      2015年全國樓市迎來政策寬松期,進入新常態(tài)。國家頻頻插手救市,如330新政、降準降息等寬松政策連出,地方政府也紛紛從不同方面松綁樓市,如取消限外、取消限購、松綁公積金新政等。

      經(jīng)過多輪降息,目前銀行一年期貸款利率和公積金利率已跌至歷史最低水平,著實為置業(yè)者購房供房壓力大大減負,此外,營業(yè)稅減免、貸款額度提升也都達到最大的寬松力度。預計下半年降息、降準貨幣政策可能還會繼續(xù)寬松,今年有望迎來08年以來最大力度的降息。在相對寬松的貨幣政策環(huán)境中,也會使得房地產(chǎn)行業(yè)保持資金面的寬裕,一旦經(jīng)濟觸底反彈,也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生正向激勵,提振購房者信心。


      4. 一線城市樓市加速回暖但暴漲幾率不大

      據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,5月份,住宅銷量創(chuàng)年內(nèi)新高,一線城市房價漲幅明顯,樓市回暖趨勢明顯。從城市看,房價下跌的城市正在減少,特別是已有過半城市二手住宅市場處于上漲態(tài)勢。
      那么在接下來的下半年,全國房地產(chǎn)市場在多重利好背景下,一定會迎來一個向上發(fā)展的勢頭。但限于行業(yè)結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)狀,以及整體需求回落的大趨勢所限,大多數(shù)房企現(xiàn)階段的主要任務還是去庫存,房價回升還是以穩(wěn)為主,不太可能出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。


      5. 豪宅開發(fā)商有的笑有的看著別人笑

      隨著地價的不斷攀升,土地供應稀缺的北京城區(qū)已經(jīng)成為頂豪廝殺的主戰(zhàn)場,從海淀到朝陽,從東城到西城,眾頂豪紛紛亮相,2015年成為北京豪宅元年
      數(shù)據(jù)顯示,20151月至5月北京豪宅市場(成交價6萬以上)共實現(xiàn)成交613套,成交面積17.6萬平方米,相比去年同期分別大漲77%108%。在這其中單價超過10萬元的頂級豪宅共實現(xiàn)成交121套,相比去年同期翻了17倍,而即便扣除盤古大觀的96套集中簽約,頂豪產(chǎn)品前5個月成交同比上漲幅度也高達257%。至于促使豪宅熱銷的原因有很多,當然其中也難免有貓膩。但是豪宅市場也不是普遍誰都日子好過,有的賣得好,有的根本就賣不動。


      6. 全國土地市場成交活躍地王再現(xiàn)

      其實土地市場與樓市之間的相關性無法說明誰是因誰是果,相互影響相互推進。2015年下半年土地市場也會在開發(fā)商信心十足地情況下加快拿地策略,甚至制造多個地王6月初,華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊,地塊樓面價38061/平方米,刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上海總價地王紀錄。同日,招商平安聯(lián)合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價,競得寶山大場鎮(zhèn)地塊,創(chuàng)出近90%的高溢價率。
      不僅是一線市場,杭州、蘇州等二線市場也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁低密度住宅地塊樓面價9975/平方米,溢價率33%,成為2014年春節(jié)以來杭州溢價率最高的住宅用地。


      7. 百姓棄股買房仍熱衷投資房地產(chǎn)

      中國人民銀行619日發(fā)布的二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示,在房價預期與購房意愿方面,51.5%的居民認為目前中國房價高難以接受,較上季下降0.4個百分點。對于現(xiàn)階段房價,過半居民認為難以接受,但購房者的購房意愿卻較一季度有所提高。
      不少網(wǎng)民認為,一線城市房價這一輪上漲,是多重原因促成的,包括行政手段松綁、貨幣趨于寬松、政策刺激、剛需推動等。政策上已經(jīng)以穩(wěn)為主基調(diào),而房價也不再有上漲壓力,更多的開發(fā)商將以降價走量為主打,而市場也將呈現(xiàn)去化的主旋律,購房者面對這種市場背景,更加趨于理性。但是在一線城市,購房者買漲不買跌的傳統(tǒng)或有所改變,依然有強勁的市場需求。火爆的股市也將促使更多股民獲利返現(xiàn),轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市,加入買房大軍。預計2015下半年,那些地段、品質(zhì)優(yōu)越的高端改善樓盤或?qū)⒂懈玫谋憩F(xiàn)。


      8. 房地產(chǎn)將迎來真正互聯(lián)網(wǎng)+”元年

      20155月,地產(chǎn)企業(yè)最最主要的事件就是萬達集團和萬科集團即將達成重要戰(zhàn)略合作,雙方將在房地產(chǎn)相關領域的發(fā)展進一步聯(lián)手。
      還有金地與平安好房合作加速互聯(lián)網(wǎng)金融跨界營銷、綠地集團牽手洲際酒店合租開發(fā)洛杉磯大都會項目、世茂將推出“52+”MiniMall產(chǎn)品線、泰禾投資深圳吉屋、方興攜騰訊打造智慧家”“2+X”全面發(fā)力等各種房地產(chǎn)企業(yè)的各種互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型等。2015年尤其是下半年,將真正打開房地產(chǎn)行業(yè)全面與互聯(lián)網(wǎng)融合的局面,如果說去年提出互聯(lián)網(wǎng)+”的概念,使2014年成為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)+”雛形,那么2015年才是房地產(chǎn)真正實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+”的元年。但是安家在去年就曾預測,大都是趨之若鶩,難免會九死一生,死得很慘。


      9. 房產(chǎn)稅依然難推進,雷聲大雨點小

      自從今年31日《不動產(chǎn)登記暫行條例》施行以來,老百姓都特別關心房產(chǎn)稅的開征時間的最新消息,因為不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的開征提供了技術(shù)可能。
      518日,國務院同意發(fā)改委《關于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》,其中對于2015年財稅改革中稅制改革的內(nèi)容規(guī)定,并不包括推動房地產(chǎn)稅立法工作。財政部財科所原所長賈康指出,具體的推進過程中這是一個策略性的掌握,這是我的解讀。一旦房地產(chǎn)市場的調(diào)整分化見了眉目,我覺得很可能在今年下半年就差不多見眉目,后面改革的安排還會按原有邏輯展開。就像住房統(tǒng)一登記難產(chǎn)一樣,結(jié)果好不容易出臺了,效果完全沒有預期那種感覺,幾乎與我們的生活沒有任何影響。房產(chǎn)稅也一樣提了多年,到現(xiàn)在幾無進展,即使下半年有了進展,依然可以忽略對我們生活造成的影響。


      10. 房價上漲,調(diào)控聲音再起

      5月,住宅市場熱起來了。6月,土地市場也熱起來了。土地市場的火爆再次引發(fā)人們對樓市的猜想:面粉已經(jīng)漲價,面包價格會跟風上漲嗎?
      不過一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回大步快漲時代。但有一點非常肯定,市場轉(zhuǎn)好,多數(shù)開發(fā)商對漲價滿懷信心。所以,不管該不該漲價,但房價是定要漲了。那么,隨著下半年房價上漲,遏制房價上漲的呼聲會再度響徹我們的耳畔。

      但是,只要房價不會過度暴漲,相信政府宏觀調(diào)控的機會不大。