國家統計局近日發布《2021年1~6月份全國房地產開發投資和銷售情況》。上半年，房企開工動力逐步走強、土地購置面積有所下降、銷售面積再創新高……
開工動力走強 拿地意愿下降
上半年，全國房地產開發投資7.2179萬億元，同比增長15.0%；比2019年同期增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資5.4244萬億元，同比增長17.0%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，全國房地產開發投資同比增速連續4個月收窄，同期增速呈現“先高后低”走勢，是由于去年全國房地產開發投資受新冠肺炎疫情影響，呈現基數逐月增大的“先低后高”走勢。但是，綜合2021年、2020年兩年數據，同比增速處于穩定區間。1月~6月、1月~5月、1月~4月全國房地產開發投資兩年平均增速分別為8.2%、8.6%、8.4%。
房企開工動力逐漸走強。上半年，全國房屋新開工面積10.1288億平方米，同比增長3.8%。6月，全國房屋新開工面積2.6939億平方米，環比5月增長31.8%；5月，全國房屋新開工面積2.0444億平方米，環比4月增長15.2%。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，房企為了完成上半年銷售業績目標，開工積極性較高，對開發投資額增速起到積極的促進作用。
竣工潮如期而至。上半年，全國房屋竣工面積3.6481億平方米，同比增長25.7%。6月，全國房屋竣工面積8898萬平方米，環比5月增長83.6%。中信證券表示，竣工面積增長較高是因為前期較高的新開工面積在今年陸續轉化為竣工面積；房企在半年度節點趕竣工，期望半年報中杠桿率指標有所改善。
房企拿地意愿下降。上半年，房地產開發企業土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價款3808億元，同比下降5.7%。受集中供地影響，2021年前6月土地出讓面積絕對量低于2019年同期。嚴躍進表示，房地產融資監管趨嚴的背景下，為達到去杠桿要求，房企拿地趨于謹慎。
成交結構轉變 區域表現分化
上半年，全國商品房銷售面積8.8635億平方米，同比增長27.7%，比2019年同期增長17.0%，兩年平均增長8.1%；全國商品房銷售額9.2931萬億元，同比增長38.9%，比2019年同期增長31.4%，兩年平均增長14.7%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，繼去年商品房全年累計銷售面積創年度歷史紀錄后，今年上半年商品房銷售面積創半年度歷史新高，可見市場需求依然旺盛。嚴躍進認為，上半年，房地產市場的特點是“樓市熱、地市冷”，說明購房者和房企對未來的預期存在分歧。
6月，全國商品房銷售均價為每平方米1.0065萬元，環比下降4.4%，同比增長1.0%，同比增速較上月減少了6.6個百分點。專家認為，一方面，熱點城市加大樓市調控力度，起到了平抑房價的作用；另一方面，樓市成交結構轉變，三、四線城市成交量增多，拉低均價。據貝殼研究院統計，6月無錫、天津、青島、廣州等15個城市發布20次房產調控政策，政策持續加碼。
分區域來看，東部地區和中部地區銷售情況好于其他地區。東部地區商品房銷售面積3.7433億平方米，同比增長31.3%；銷售額5.4169萬億元，增長45.9%。中部地區商品房銷售面積2.4609億平方米，增長33.4%；銷售額1.8582萬億元，增長41.3%。西部地區商品房銷售面積2.3621億平方米，增長18.6%；銷售額1.7684萬億元，增長22.1%。東北地區商品房銷售面積2972萬平方米，增長17.3%；銷售額2497億元，增長16.5%。
克而瑞研究中心表示，上半年，東北地區商品房銷售面積較2019年同期下降約3%。這是因為，一方面房企將業績重心從東北地區轉移，另一方面當地居民置業能力較弱，有些城市甚至出現“返本銷售”現象。
對于下半年市場走勢，中信證券認為，目前按揭政策偏緊的局面短時間內不易改善，銷售增速或將持續回落。華泰證券認為，6月銷售均價連續兩個月環比下滑，且環比降幅擴大至4.4%，開發商或通過調整價格策略加速銷售去化，可能加劇購房者觀望情緒。
資金面總體寬裕 結構性壓力加劇
上半年，房地產開發企業到位資金10.2898萬億元，同比增長23.5%；比2019年同期增長21.1%，兩年平均增長10.0%。其中，國內貸款1.3465萬億元，同比下降2.4%；利用外資42億元，同比下降9.1%；自籌資金3.0153萬億元，同比增長11.9%；定金及預收款3.9625萬億元，同比增長49.7%；個人按揭貸款1.6355萬億元，同比增長23.9%。
值得注意的是，上半年，國內貸款首次出現負增長，同比下降2.4%，相比2019年同期1.333萬億元，也僅增長1%。6月，國內貸款同比降幅進一步擴大至16.1%。央行數據顯示，6月末全國房地產開發貸余額同比增速較2020年末回落3.3個百分點，占各項貸款的增量是2.7%，開發貸收緊。此外，按揭政策收緊對銷售回款的影響開始顯現。6月定金及預收款同比增長12.7%，而個人按揭貸款同比減少3.1%，且為年內首次負增長。
專家認為，總體來看房地產到位資金同比增速平穩，且繼續領先于開發投資的增速，但在外部融資持續收緊以及銷售回款不暢的背景下，中小房企資金鏈壓力或進一步顯現。雖然7月全面降準，但由于“三道紅線”政策疊加房貸集中度管制，全面降準對行業資金端助力受限，房企仍會追求銷售回款，加強現金流。
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